歷時(shí)逾20年，香港特區(qū)政府在7月4日公布了新界東北新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃綱要。整個(gè)新市鎮(zhèn)計(jì)劃耗資1200億港元，其中300億港元用于收購發(fā)展商及私人農(nóng)地，平均每平方英尺超過2000港元，新界農(nóng)地瞬間升值10倍以上。

    香港發(fā)展局局長陳茂波表示，政府會(huì)率先發(fā)展新界古洞北及粉嶺北，作為粉嶺和上水的擴(kuò)展區(qū)。預(yù)計(jì)將興建公私營住宅共計(jì)6.07萬個(gè)，比原先增加28%；安置人口則由13.4萬增加31%至17.49萬。

    他說：“政府會(huì)采用‘加強(qiáng)版’的傳統(tǒng)發(fā)展模式，即按照規(guī)劃收回用作公共工程、公營房屋和私人發(fā)展的土地，進(jìn)行清拆、平整后再進(jìn)行公開招標(biāo)拍賣。但在特定條件下，允許符合條件的業(yè)權(quán)人就私人發(fā)展用地提出契約修訂和原址換地申請(qǐng)。”

    具不完全統(tǒng)計(jì)，恒基、新鴻基和新世界這三大發(fā)展商，在該地塊內(nèi)坐擁近500萬平方英尺的農(nóng)地儲(chǔ)備，約合50公頃，相當(dāng)于政府可收回土地總面積（162公頃）的1/3。

    “發(fā)展商當(dāng)年收取農(nóng)地的平均成本大約只有每平方英尺200港元，現(xiàn)在政府的賬面收購價(jià)超過每平方英尺2000港元，10年不到升值逾10倍，絕對(duì)是一個(gè)難以拒絕的offer�！狈▏�巴黎銀行董事總經(jīng)理及房地產(chǎn)研究主管李偉烈在接受本報(bào)專訪時(shí)說，以賬面收地價(jià)計(jì)算，恒基地產(chǎn)每股資產(chǎn)凈值（NAV）有望提升20%。

    陳茂波表示，新市鎮(zhèn)可發(fā)展土地有333公頃，其中48.5%為私人擁有，約162公頃，扣除48公頃為私人發(fā)展用途，其余114公頃（折合1225萬平方英尺）需強(qiáng)制征地。若簡單按照300億港元的收地賠償金額計(jì)算，每平方英尺的賬面地價(jià)約2450港元。

    記者翻閱幾大地產(chǎn)商的年報(bào)資料，其中以李兆基旗下的恒基地產(chǎn)擁有最多的新界農(nóng)地儲(chǔ)備，共計(jì)4280萬平方英尺；新鴻基地產(chǎn)和新世界發(fā)展分別擁有2700萬和2045萬平方英尺，長江實(shí)業(yè)約有997萬平方英尺。

    其中，恒基地產(chǎn)詳細(xì)公布了位于新界東北新發(fā)展區(qū)的農(nóng)地儲(chǔ)備。截至2012年年底，該集團(tuán)在古洞北和粉嶺北共計(jì)擁有314萬平方英尺的農(nóng)地；新世界發(fā)展主席鄭家純?cè)缜巴嘎�，集團(tuán)約有100萬平方英尺土地位于新發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)。

    “地產(chǎn)商早在十幾年前就開始低價(jià)收購新界農(nóng)地，及至2007年政府公布新界東北初步規(guī)劃，收購步伐有增無減，尤以恒基地產(chǎn)最為進(jìn)取�！崩顐チ腋嬖V記者，收購農(nóng)地前后平均，成本只有每平方英尺200港元，因缺乏地鐵、商場(chǎng)等住宅配套，地產(chǎn)商遲遲未向政府申請(qǐng)補(bǔ)地價(jià)轉(zhuǎn)為住宅用途，“等的就是今天�！�

    據(jù)他測(cè)算，地產(chǎn)商若自行開發(fā)農(nóng)地，每平方英尺的建造成本至少3000港元，周邊地區(qū)的售價(jià)為每平方英尺5000至6000港元。簡而言之，地產(chǎn)商若直接賣地予政府，所得到的回報(bào)與辛苦開發(fā)三四年的利潤相若，絕對(duì)是筆“好買賣”。

    高緯環(huán)球大中華區(qū)估值及專業(yè)顧問董事張翹楚坦言，政府出價(jià)頗有“說服力”�！笆盏氐默F(xiàn)金賠償通常為每平方英尺800港元，考慮到新規(guī)劃大幅提升了地積比，土地實(shí)際利用價(jià)值因此翻倍。地產(chǎn)商或積極考慮政府的邀約�！�

    記者就此致電恒基地產(chǎn)，發(fā)言人回應(yīng)說，集團(tuán)仍須詳細(xì)研究政府新規(guī)劃，暫不便直接評(píng)論。

    兩個(gè)新發(fā)展區(qū)的土地面積共計(jì)614公頃，約等于18個(gè)銅鑼灣區(qū)。經(jīng)過第三輪公眾咨詢，政府決定將最高地積比率由原先建議的2至5倍，分別放寬到古洞北的3.5至6倍，和粉嶺北的2至6倍。圍繞未來的港鐵古洞北站，建立中高密度的住宅區(qū)。

    陳茂波介紹，兩區(qū)的公營房屋比例由49%上調(diào)至60%，在資助房屋占的土地用地方面，由原本的31%顯著提升至47%，即公私營房屋比例大概為60%與40%，首批居民最早可于2022至2023年入住。

    他強(qiáng)調(diào)：“政府主導(dǎo)的發(fā)展模式可有效保證新發(fā)展區(qū)的基建配套和建造進(jìn)度，采用先征地后拍賣不等于完全隔絕私人發(fā)展商的參與。只要地產(chǎn)商按照政府制定的時(shí)間表造樓售賣，且單塊土地面積不小于4000平方米，就可以提出原址換地或修改地契用途�！�

    地政總署署長寧漢豪表示，政府會(huì)在2015年末至2016年初開始征收第一期住宅用地，若地產(chǎn)商在此之前未能與當(dāng)局談妥換地及補(bǔ)地價(jià)的條款，就會(huì)被強(qiáng)制收地。

    香港長遠(yuǎn)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)成員許智文對(duì)本報(bào)表示，公私營協(xié)同發(fā)展的模式為新市鎮(zhèn)開發(fā)提供了彈性。但可以想象，無論政府收地的對(duì)象是大地產(chǎn)商還是私人業(yè)主，都可能會(huì)遭遇超額索賠。政府須清楚計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)成本，防止超標(biāo)。