核心提示：數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平的范圍繼續(xù)擴(kuò)大。全國(guó)各地以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為主導(dǎo)的調(diào)控手段有效“控制”了房?jī)r(jià)。

　　新華08網(wǎng)上海1月20日電(魏宗凱 朱而皓)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平的范圍繼續(xù)擴(kuò)大。

　　全國(guó)各地以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為主導(dǎo)的調(diào)控手段有效“控制”了房?jī)r(jià)。

　　漲幅收窄

　　在限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施影響下，2011年商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅持續(xù)收窄。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)控的70個(gè)大中城市中，2011年12月有52個(gè)城市新建商品住宅(不含保障性住房)房?jī)r(jià)下降，16個(gè)城市持平，僅2個(gè)上漲。

　　瑞銀房地產(chǎn)分析師李智穎稱(chēng)，全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比約為7.5倍，較健康，但一線(xiàn)城市和部分領(lǐng)先的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比風(fēng)險(xiǎn)依然較高。

　　開(kāi)發(fā)商較為看重的銷(xiāo)量并不樂(lè)觀。從歷史數(shù)據(jù)看，2011年商品房市場(chǎng)明顯降溫，商品房銷(xiāo)售面積同比增幅明顯下滑。

　　從保利、萬(wàn)科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發(fā)布的2011年業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，房企20強(qiáng)中有15家業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，僅4家業(yè)績(jī)同比下滑。但是全年銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況不佳，有10家房企沒(méi)有完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，這輪下行周期將超過(guò)上一輪。

　　存量增多

　　李智穎認(rèn)為，未來(lái)6個(gè)月，房地產(chǎn)政策仍將保持不變。2012上半年，如果建設(shè)不放緩，或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩。根據(jù)瑞銀測(cè)算，建設(shè)量必須降低28%才能使市場(chǎng)供需重新平衡�！�2012年，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售下滑幅度如果超過(guò)30%，則大部分公司現(xiàn)金流將有壓力，”李智穎說(shuō)，那樣的話(huà)，可能有更多的中小開(kāi)發(fā)商將退出市場(chǎng)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝研判，2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞是“去庫(kù)存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)壓力下，快速消化庫(kù)存將成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下要?jiǎng)?wù)。

　　在嚴(yán)厲調(diào)控政策下，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成看，2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，企業(yè)自籌資金比重上升。另外，定金及預(yù)收款比重小幅上升，利用外資和個(gè)人按揭貸款比重有所下降，隨著國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境更為嚴(yán)峻。為了加快回籠資金，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)，但難以改變整體局面。

　　靈活“過(guò)冬”

　　專(zhuān)家認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控政策不會(huì)放松，但會(huì)更加靈活。

　　近期，一些城市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將住房總價(jià)提高。普通住房標(biāo)準(zhǔn)提高后，將在營(yíng)業(yè)稅、契稅方面給予購(gòu)房者更多優(yōu)惠，也將進(jìn)一步刺激剛性需求，增加消費(fèi)。

　　一些專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不能誤解為政府“救市”措施，也不必?fù)?dān)心會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

　　楊紅旭說(shuō)，短期看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)采取“開(kāi)源節(jié)流”方式“過(guò)冬”，即一方面尋求通過(guò)降價(jià)、出售股權(quán)、變賣(mài)項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，另一方面通過(guò)少拿地、減少施工量等來(lái)減少支出。長(zhǎng)期來(lái)看，這些房企可能會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，降低開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)比重。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠度過(guò)市場(chǎng)低迷期，但小型開(kāi)發(fā)商可能會(huì)遭受財(cái)務(wù)壓力。

　　在樓市調(diào)控政策未放松前提下，未來(lái)房企面臨的降價(jià)壓力將更大，會(huì)有更多的房企加入“以?xún)r(jià)換量”的競(jìng)爭(zhēng)。