路透北京3月1日電---中國"兩會"(全國政協(xié)和人大會議)召開在即,圍繞樓市調(diào)控政策走向新的博弈格局開始明朗,這次充當挑戰(zhàn)者的是受土地財政驅(qū)動、謀求松綁房地產(chǎn)業(yè)的地方政府,而作為維護者的中央政府則屢次重申堅持調(diào)控不動搖.

"史上最嚴"的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)近兩年後,從佛山到成都,再從蕪湖到上海,地方政府尋求政策松綁的暗流涌動,卻無一例外遭遇中央政府調(diào)控從嚴的高壩阻擋.在撲朔迷離的政策博弈中,著眼經(jīng)濟的地方政府沖撞試探,將持續(xù)考驗中央在換屆年的政治決心.

"此前幾次地方政府樓市政策松綁幅度過大,超過了中央限於首套自住的微調(diào)大框架,所以只能是曇花一現(xiàn).但從本質(zhì)上看,地方松綁仍然是利益驅(qū)動的問題,"中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示.

他分析稱,從近期政策的反復(fù)可以看出,目前中央政府調(diào)控的決心,以及地方政府扶持市場的意愿.但在未來調(diào)控初顯成效,房價確實回落後,各地是否還能堅定不移、不打折扣堅持調(diào)控則需要繼續(xù)觀察.

中國上海市政府近日明確可購二套房的本地戶籍范疇,此舉意味著此前"居住證滿三年可享本地戶籍購房資質(zhì)"已無可能.蕪湖市此前亦宣布購自住普通商品房免契稅獲補貼,但隨後該市宣布上述微調(diào)政策暫緩執(zhí)行.

而針對剛需首套房的的松綁則得到了默許.從去年四季度至今,已有10多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策作出"微調(diào)".除天津外,北京、上海、武漢等多個城市均已調(diào)整普通住房價格標準;合肥、南京等城市提高公積金貸款額度.

地方樓市的放松亦一度點燃了地產(chǎn)板塊的反彈.上海地產(chǎn)類指數(shù)今年以來已上漲約14%,其中中國最大房地產(chǎn)公司--萬科(000002.SZ: 行情)上漲11%.

面對地方的"蠢蠢欲動",官方新華社周三發(fā)文稱,當前中國房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處於關(guān)鍵時期,房價合理回歸的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固.個別地區(qū)寄望房地產(chǎn)調(diào)控政策"轉(zhuǎn)向"的僥幸心理并不現(xiàn)實,調(diào)控不允許任何變相的松動.

**土地財政頑疾**

在持續(xù)的樓市調(diào)控下,中國土地市場已明顯降溫,加之銷量的持續(xù)低迷,已令房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金收入大幅下降,地方政府的財政收入受到很大影響.而"土地財政"的頑疾若難以改變,地方政府未來堅持限購從嚴將面臨很大挑戰(zhàn).

中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)顯示,2012年1月,十大重點城市的土地成交總占地面積為499.65萬平方米,同比下跌54.23%,總金額為252.12億元人民幣,同比下跌58.52%.

"現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控成了中央政府和地方政府的博弈手段,"中國國家發(fā)改委投資研究所研究員張漢亞稍早在一論壇上表示.

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等組建的"REICO"工作室發(fā)布報告即指出,中國房地產(chǎn)之所以成為"國民經(jīng)濟的毒瘤、癌癥",并非偶然,它折射和反映出的宏觀經(jīng)濟體制中的"深層次的體制性、機制性矛盾".

"如果我們始終不愿去面對并認真解決'土地供給管制'和'低利率管制'這種癥結(jié)性問題,那麼我們將不得不面對房價反復(fù)高漲,政府反復(fù)調(diào)控的局面,""REICO"工作室博士岳國強表示.

所謂土地財政,是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出.以2010年為例,土地出讓收入占地方財政收入比重高達逾70%.

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2011年全國130個城市土地出讓金總額為18,634.4億元,同比減少13%.

**地方松綁或?qū)⒗^續(xù)**

去年底以來,中國住建部及央行先後釋放出要滿足首套房貸需求的信號,這給了地方政府微調(diào)限購政策的希望,不斷在試探中央調(diào)控的底線.而未來這場博弈或遠遠沒有結(jié)束.

"地方政策微調(diào)難以動搖國家進行房地產(chǎn)調(diào)控的決心和方向...但地方政府和中央政府的博弈將貫穿到整個調(diào)控始終,"首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK: 行情)董事長劉曉光表示.

劉曉光分析稱,目前一些地方限購政策微調(diào)被叫停的原因,主要是怕帶動更多的城市效仿,涉及宏觀大局問題.

但他預(yù)計,未來政策的微調(diào)肯定會出現(xiàn),一方面是由於中國地產(chǎn)形勢已發(fā)生巨大變化,很多剛性需求需要保護;同時此前出臺的"一刀切"的調(diào)控政策肯定會出現(xiàn)地區(qū)差異性,亦會出現(xiàn)差異性調(diào)整.

中國央行在2月初明確表示,2012年將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度,滿足首次購房家庭的貸款需求.此舉為央行在住建部之後再次表態(tài)將滿足首套房貸需求.

在談及地方政府是否會再出臺松綁政策時,華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強表示,"兩會之後大家可能會趁你不注意時候再做點啥,兩會之前肯定是為了兩會的穩(wěn)定."(完)