南京：地產(chǎn)老總卷款數(shù)億元跑路  銀行貸款“有去無回”

　　來關(guān)注開發(fā)商資金鏈緊張的話題。年底一到，房產(chǎn)企業(yè)到了一個集中還款期，資金鏈緊張的程度可想而知。前不久，在江蘇南京，一家從事房產(chǎn)開發(fā)和建筑行業(yè)的企業(yè)老總，帶著數(shù)億元的貸款，一夜之間不知去向，至今仍下落不明。目前工廠已被法院查封，供貨商上門討債，大量銀行貸款也面臨著有去無回的困境。這究竟是怎么回事呢？來看記者的調(diào)查。

　　畫面上這家企業(yè)叫南京宇揚(yáng)集團(tuán)。以生產(chǎn)腳手架業(yè)務(wù)起家，后來又涉足房地產(chǎn)行業(yè)。在南京市的一個開發(fā)區(qū)里，記者發(fā)現(xiàn)，集團(tuán)下屬的兩家工廠距離不到500米，正是上班的時間，但兩家工廠的大門緊鎖，廠區(qū)內(nèi)靜悄悄的，只有門口殘留著法院的封條和發(fā)放工人工資的通知。住在工廠對面的一位當(dāng)?shù)鼐用裾f，這家企業(yè)倒閉的事早已在附近傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

　　南京宇揚(yáng)集團(tuán)附近居民：也跑過幾年，這回是大跑，帶了27個億跑掉了。

　　記者問道：你聽誰說的？

　　居民回答：聽附近這個村子里人說，27個億，國家的錢被他搞十幾個億。

　　進(jìn)入廠區(qū)，眼前是一幅冷清破敗的場景，到處堆積著各種垃圾和廢舊設(shè)備，冰冷的車間里光線昏暗，幾臺機(jī)器已經(jīng)銹跡斑斑，操作臺上還有工人沒不及收拾的工具，一個鐵架子上還依稀能看到計件留下的記號。在廠區(qū)后院，幾個留守的工人正在清理盤點(diǎn)存貨，一個在這里干了10年的工人說，她至今還想不通，工廠為什么突然就關(guān)門了。

　　南京宇揚(yáng)集團(tuán)工人：我們都不相信，怎么可能呢，平常節(jié)假日都沒有休息，怎么9月1號正常的上班，8月31號是盤點(diǎn)的，9月1號是工人正常的來上班，1號又是一個開始，到門口門衛(wèi)不讓進(jìn)去，叫我們等一個星期，等通知，一個星期后再來，當(dāng)時有人心里就有數(shù)了，門衛(wèi)都不讓我們進(jìn)了，就是不上班嘛。

　　南京宇揚(yáng)集團(tuán)門衛(wèi)：8月31號晚上，我們接到通知，9月1號早上，任何人任何車子不準(zhǔn)進(jìn)來，我們是門衛(wèi)，就是集團(tuán)通知的。包括干部工人 全都不準(zhǔn)進(jìn)。

　　在工人和門衛(wèi)的眼里，自己所在的公司實(shí)力雄厚，雖然很少見到集團(tuán)老總，但從二樓辦公室的榮譽(yù)墻上，他們覺得老板楊軍是個有錢人。在會議室里，煙灰缸里胡亂塞滿了一堆煙頭，橫七豎八的桌子上還剩下幾個沒喝完的飲料瓶。目前，當(dāng)?shù)卣�府和銀監(jiān)局已經(jīng)介入處置工作。

　　中國銀行(2.95,-0.03,-1.01%)業(yè)監(jiān)督管理委員會江蘇監(jiān)管局(南京 電話采訪)：現(xiàn)在宇楊這個事件，因?yàn)榧瘓F(tuán)老板跑掉了，老板跑掉了，南京市政府和六合區(qū)政府正在組織人員進(jìn)行準(zhǔn)備解散。企業(yè)還是重組還是怎么樣呢，還沒有定論。他們正在處置過程當(dāng)中。

　　上個月，江蘇六合法院對宇揚(yáng)集團(tuán)的資產(chǎn)進(jìn)行了拍賣，先支付了民工工資1300多萬元工資后，銀行、擔(dān)保、供貨商債權(quán)開始排隊(duì)，當(dāng)?shù)氐囟惒块T告訴記者，宇揚(yáng)集團(tuán)亦涉嫌偷漏稅，一旦啟動破產(chǎn)程序，殘余資產(chǎn)尚不足以補(bǔ)交稅額，銀行債權(quán)也岌岌可危。

　　關(guān)注房企資金鏈緊張

　　渤海銀行：1.4億天量貸款難追討

　　宇揚(yáng)集團(tuán)老板楊軍“攜款跑路”使發(fā)放貸款的南京十多家銀行陷入了緊張，包括一些國有大行和股份制銀行，貸款總量超過了3億元。其中渤海銀行開具的兩張銀行承兌匯票合計超過了1.4億，是涉及資金量最大的一宗。不斷上演的企業(yè)老板跑路事件也暴露了中小銀行風(fēng)險控制上的軟肋。

　　在宇揚(yáng)集團(tuán)的一個廠區(qū)大門口張貼著幾家銀行的催款通知，包括了寧波銀行(9.56,-0.05,-0.52%)、渤海銀行等幾家金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w的報道，渤海銀行開具的兩張合計1.4億多元銀行承兌匯票是宇揚(yáng)集團(tuán)貸款中最大的一筆。銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年上半年，各家銀行存款壓力都比較大，而保證金進(jìn)銀行可以充存款。這促使銀行大力拓展匯票業(yè)務(wù)。但是，由于近兩年企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增加，銀行征信系統(tǒng)不完備，貸款風(fēng)險隨之上升。

　　戴國強(qiáng) 上海財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授：信用數(shù)據(jù)資料如果積累時間比較短的話 應(yīng)該講 它只能作為一個參考 它不能夠作為一個我們說的信用評級模型的開發(fā)的數(shù)據(jù) 它用不上 這個需要有比較長(時間)的數(shù)據(jù) 它才能夠做出這個模型來 才能夠讓銀行走技術(shù)控制信用風(fēng)險的道路

　　目前，銀行的保證金一般在貸款額的30%到50%之間，競爭激烈的城市商業(yè)銀行為了吸引客戶，保證金會相對低些，一般在10%到30%。剩余的部分則需要由放貸銀行承擔(dān)，行業(yè)內(nèi)稱為風(fēng)險敞口。與實(shí)力較強(qiáng)的銀行相比，中小城市商業(yè)銀行對貸款人信息積累更有限，控制風(fēng)險更多的是憑經(jīng)驗(yàn)。：中小城市商業(yè)銀行做貸款方面 在風(fēng)險控制方面 有它們的獨(dú)到的一些經(jīng)驗(yàn) 它們主要是你的三表 哪三表呢 就是電表 水表和海關(guān)報表 這個就是證明你的生產(chǎn)是不是正常

　　但是對于發(fā)放額度過大的貸款，城市商業(yè)銀行的風(fēng)險控制能力更弱。銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，2010年全年城市商業(yè)銀行資產(chǎn)增速接近四成，為銀行業(yè)平均水平的兩倍。同時2010年它們的資產(chǎn)負(fù)債增速接近40%。對此，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，城商行規(guī)模的擴(kuò)張，確實(shí)可以提升盈利能力。然而，這兩年企業(yè)盈利增幅放緩，部分城市商業(yè)銀行在快速擴(kuò)張后，風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。

　　湘財證券研究所銀行行業(yè)研究員許榮聰：我們從上市公司的報表可以看得出來，企業(yè)去年的盈利增長是在放緩的。如果從展望來看的話，今年的盈利也并不是非常好的情況下整個銀行的不良額和不良率都是有一些些許的上升，這應(yīng)該說是一個大概率事件。

　　關(guān)注房企資金鏈緊張

　　上海： 開發(fā)商年底資金鏈緊張  地王紛紛易手

　　南京房企老總攜巨款跑路，應(yīng)該說是開發(fā)商因無力償還貸款而被迫選擇的無奈之舉，但也印證了年底開發(fā)商資金鏈的緊張現(xiàn)實(shí)。在上海，曾經(jīng)出現(xiàn)過單宗價格超過70億元的超級地塊，單價地王、總價地王層出不窮，然而，這種情況在這個冬天也出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。

　　僅在2011年11月份，(字板入)上海一共推出了11幅經(jīng)營性用地，但其中7幅地塊已被國土部門撤牌，撤牌率高達(dá)64%。而最近幾個月，上海市無人競拍最終導(dǎo)致流拍的土地掛牌數(shù)量已經(jīng)漲到了15幅。(字板出)由于年底資金鏈緊張，加上房地產(chǎn)市場不明朗，昔日高調(diào)拿地的地王們，在一輪一輪降價潮推動下，現(xiàn)在也紛紛以底價出售手中的房源。來看記者從上海發(fā)回的報道。

　　2009到2010年，僅僅兩年間，上海房地產(chǎn)市場的土地高價不斷被刷新，溢價率連破紀(jì)錄。上海就誕生了單宗價格均超過70億元的超級地王4塊，區(qū)域地王更是數(shù)不勝數(shù)。其中外灘8-1金融地塊以其92.2億元人民幣的超高總價被業(yè)內(nèi)人士稱為外灘地王。

　　李磊：說到外灘地王不得不提的一段經(jīng)歷就是2010年的2月份上海正大集團(tuán)僅有現(xiàn)金十億元的替補(bǔ)身份進(jìn)入到該地塊的競拍當(dāng)中。最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。然而22個月過去了，我們也僅僅在這里看到剛剛高出地面的地基工程。在這22個月中上海正大集團(tuán)將這個地塊幾易其手。重要的原因之一就是資金鏈出現(xiàn)了重大問題。

　　雖然當(dāng)時不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為92.2億元競得外灘8-1金融地塊是上海證大集團(tuán)撿了個大便宜，但國際評級機(jī)構(gòu)穆迪就對上海證大集團(tuán)的高價拿地之后的資金鏈提出了質(zhì)疑。認(rèn)為當(dāng)時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團(tuán)根本付不起高額的土地款。但當(dāng)時的上海證大集團(tuán)管理層信心滿滿。

　　上海證大集團(tuán)董事局副主席  王輔捷：大家也知道經(jīng)濟(jì)界的一種現(xiàn)象對吧，杠桿理論：給我一個支點(diǎn)我可以撬動一個地球，那么說作為一個企業(yè)如果說不敢去搏，不敢去沖擊大的項(xiàng)目。那么企業(yè)的做大做強(qiáng)也沒有很好的基礎(chǔ)。

　　然而一年之后上海證大集團(tuán)并沒有能撬動地球，甚至沒有保住支點(diǎn)。迫于巨大的資金壓力，2011年11月2日，上海證大集團(tuán)發(fā)布公告，以95 .7億元人民幣出售擁有上海外灘地王地塊的上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司65%的股權(quán)。前不久，SOHO中國宣布，收購證大集團(tuán)擁有的該地塊剩余35%股權(quán)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān) 宋會雍：這個企業(yè)在早期拿地的時候?qū)τ谖磥矸績r走勢表現(xiàn)的比較樂觀，但是對于眼下政策的風(fēng)險之后，實(shí)際上市場不太支撐他當(dāng)時所預(yù)設(shè)的房價目標(biāo)。

　　值得注意的是，其他地王的命運(yùn)也并不盡如人意。外灘地王的坎坷經(jīng)歷在上海并非個案，以上海嘉定曾經(jīng)的地王之一，剛剛開盤的嘉定新城公館(微博)為例，甚至出現(xiàn)了虧本甩賣。2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下嘉定區(qū)的這個地塊，溢價為302%，成為了當(dāng)時上海南翔地區(qū)名副其實(shí)的樓板價地王。雖然項(xiàng)目總成本在2.1萬元/平方米左右。但為了急于回籠資金，該樓盤于2011年11月開盤均價僅為1.9萬元/平方米。

　　上海德佑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理羅亞東：市場總有一天要脫離這種粗放的高速的這樣一種成長階段。進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展的理性的穩(wěn)定的時段，中國房地產(chǎn)市場即將迎來這種局面。所以呢開發(fā)商在拿地還是做項(xiàng)目規(guī)劃，還是做這種整體的城市的規(guī)劃定位方面，都要從粗放的大躍進(jìn)式的發(fā)展回歸到這種集約的有戰(zhàn)略打法的能夠運(yùn)籌帷幄的發(fā)展軌道上來。