希望市規(guī)土委年內(nèi)能有所作為

深圳福田景洲大廈小區(qū)地下停車位短缺。南都記者陳以懷攝

南都提案

“南都5號提案”引發(fā)深圳各小區(qū)的關(guān)注，幾天來反饋電話不斷。隨著今年“兩會”的開幕，人大代表和政協(xié)委員也加大了對這一問題聚焦的力度。截至目前，已有超過4 0名人大代表和政協(xié)委員聯(lián)名提交了要求明晰住宅地下停車位產(chǎn)權(quán)和改善管理的建議。延續(xù)往年思路，代表、委員們今年的要求更加明確和具體。希望規(guī)土委年內(nèi)能在住宅地下停車位問題上有所作為。

根據(jù)當(dāng)前我市商品住宅發(fā)展的歷史和情況，我們建議將小區(qū)紅線內(nèi)未專門頒發(fā)專有所有權(quán)證書的所有公共部位（惟一例外情形是人防工程，屬于國家所有）全部劃歸小區(qū)全體業(yè)主共有或部分業(yè)主共有……為便于小區(qū)公共部位的確權(quán)，建議將我市目前房地產(chǎn)證書合二為一的形式變更為分開的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書……如果小區(qū)公共部位的確權(quán)問題在短期內(nèi)難以實現(xiàn)，那么當(dāng)前至少應(yīng)盡快將這些部位的管理權(quán)徹底理清，并盡快建立一套區(qū)分完全、細(xì)化清楚的小區(qū)公共部位管理權(quán)制度。

———呂成剛等人大代表《關(guān)于對商品住宅區(qū)公共部位確權(quán)的建議》

首要還是確權(quán)

在各方探討中，住宅地下停車位的產(chǎn)權(quán)問題已成為最受關(guān)注的問題。也是法律層面最核心的問題之一。在“兩會”上，這一問題也成為焦點。

人大代表呂成剛是深圳資深律師，同時也是深圳房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員。今年她預(yù)計會聯(lián)名超過20位代表共同遞交三份關(guān)于停車位的議案，其中一份明確要求對商品住宅區(qū)公共部位進(jìn)行確權(quán)。

呂成剛表示，深圳各小區(qū)因公共部位權(quán)屬不清導(dǎo)致的糾紛越來越多，特別是涉及利益巨大的地下車庫、會所和游泳池，成為糾紛各方?jīng)_突的焦點所在。有必要出臺專門制度和措施，明確劃定商品住宅小區(qū)公共部位的權(quán)屬，并頒發(fā)相應(yīng)的權(quán)利證書。她介紹，住宅小區(qū)內(nèi)的公共部位包括建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、管井、會所、車庫等等……但其中的很大部分權(quán)屬不清，管理權(quán)也有爭議。導(dǎo)致“物無所主，人必爭之”。有利益的地方大家爭相主張權(quán)利；另一方面產(chǎn)生“公地悲劇”的現(xiàn)象，即有義務(wù)和責(zé)任的地方?jīng)]人來承擔(dān)，為物業(yè)管理帶來了巨大難題。因此，必須將每項公共部位所涉及的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任予以明確。否則后續(xù)工作根本無法開展。她建議無專有房地產(chǎn)證書的車位、車庫以及會所和游泳池等，應(yīng)劃歸全體業(yè)主共有。為便于小區(qū)公共部位的確權(quán)，建議將我市目前房地產(chǎn)證書合二為一的形式變更為分開的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，以利業(yè)主明確自己的具體土地權(quán)利、房屋權(quán)利以及和其他部分或全體業(yè)主關(guān)于小區(qū)公共部位的共有權(quán)利。

政協(xié)委員趙曉山在其建議中也表示，僅依靠《物權(quán)法》的單一規(guī)定，并不能有效限制開發(fā)商賣車位的行為，也無法解決業(yè)主停車難問題。政府部門必須將首要問題尤其是產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，避免問題累積和擴(kuò)大。他認(rèn)為作為特區(qū)，深圳有條件也有必要制定一部和深圳經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展相適應(yīng)的停車場管理辦法，彌補現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞。但這部法規(guī)“首先應(yīng)明確社區(qū)公共配套和業(yè)主優(yōu)先需求的定位”，否則將與既往法規(guī)和上位法相悖。

政府應(yīng)有作為

人大代表傅靜宏今年也延續(xù)往年聯(lián)名的10多位代表繼續(xù)發(fā)出議案。由于去年反映的“立法”訴求沒有得到官方明晰的答復(fù)、界定和立法規(guī)劃，她今年將重點集中在“政府作為”上。

傅靜宏等人大代表一直對住宅小區(qū)停車位問題保持關(guān)注。近幾年很多居民小區(qū)地下停車場被開發(fā)商變相“出售”，甚至釀成群體事件。招商雍景灣、蛇口半島城邦花園停車位事件的發(fā)展已經(jīng)表明“小區(qū)停車難”已經(jīng)到了非治理不可的地步。

目前居民小區(qū)周邊市政道路大多停滿了業(yè)主的機(jī)動車輛。但小區(qū)內(nèi)地下停車場并未停滿，大量車位整晚空置。路邊車輛不是不想停進(jìn)去，而是沒法停，因為是“私家車位”。

原因在于開發(fā)商與業(yè)主簽訂“租賃合同”之后將車位劃為固定的“私家車位”。這些“外賣”車位明明沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，但還有業(yè)主為圖方便或無奈之下，掏錢“購買”。加上一些臨時停車需求，進(jìn)一步加劇小區(qū)“停車難”。

有人大代表建議利用各種空間加建停車場。但傅靜宏認(rèn)為從加建停車場著眼解決停車難問題并不現(xiàn)實，應(yīng)首先從治理入手。政府必須有所作為。在相關(guān)法規(guī)制度未出臺之前，從保護(hù)各方合法利益出發(fā)，首先對變相出售行為進(jìn)行嚴(yán)格有效的警示和制止；其次對市民明確住宅地下停車位禁止出售，并提示業(yè)主購買車位的法律風(fēng)險；此外，深圳應(yīng)發(fā)揮“先行先試”的作用，借鑒其它城市經(jīng)驗，摒棄不符合深圳實際情況的做法，選擇幾個小區(qū)進(jìn)行試點，摸索出高效合理的制度進(jìn)而推廣。

政協(xié)委員杜勤、趙曉山在建議中也均提及希望政府在法規(guī)未明確的情況下強化對現(xiàn)實矛盾的管理，避免曖昧和模糊態(tài)度導(dǎo)致問題進(jìn)一步擴(kuò)大。

無奈購買是多數(shù)

傅靜宏等人大代表對住宅地下停車位問題進(jìn)行了大量實地調(diào)查。除了各小區(qū)的車位大量空置之外，他們對購車人群的心態(tài)也進(jìn)行了劃分。

經(jīng)了解，愿意交錢購買固定車位的業(yè)主大多年齡較大或收入較高；無奈購買的是中等條件的群體，這種人占了很大一部分，另一部分是不愿購買的年輕群體，他們堅決反對變相買賣車位。

經(jīng)調(diào)查，凡車位賣了或長租的小區(qū)往往車位緊張，車位只是按月租停的小區(qū)車輛基本能找到車位。有業(yè)主說，看到那么多車位掛著“私家車位”牌子空著卻不能停，又找不到位，心里十分著急十分氣憤，真恨不得不管那么多就停在所謂的“私家車位”上。

實際上，住宅小區(qū)或者居民片區(qū)的機(jī)動車總量，短時間內(nèi)總擁有量變化不會很大。每天總會有一些車因各種原因不停在小區(qū)，卻有很多的“私家車位”整晚空著，造成車位資源浪費。如果空置車位全部開放，就會達(dá)到實質(zhì)性的動態(tài)管理成效，馬路上停放的車輛將會大為減少。這樣，道路擁堵、車輛治安案件將大為減少，停車矛盾將大為緩解。

傅靜宏曾總結(jié)，變相出售引發(fā)出三大矛盾：1、停車位無法高效使用；2、業(yè)主與開發(fā)商、物管的矛盾；3、業(yè)主與業(yè)主的矛盾（分配不均所引發(fā)）。這三大矛盾究其根本原因仍是停車位權(quán)屬不清或者明明權(quán)屬清晰但各方認(rèn)識不清，這些根源性問題必須由立法和執(zhí)法部門來化解。

期待規(guī)土委重視

在記者采訪過程中，人大代表和政協(xié)委員對規(guī)土委此前的答復(fù)和實際辦事的進(jìn)展普遍表示不滿：一則其回應(yīng)多年雷同，再者關(guān)鍵問題始終避而不談，無實質(zhì)性進(jìn)展，與深圳坐擁立法權(quán)的特殊地位不相符。

傅靜宏在與各部門溝通中感覺主管部門傾向于將車位確權(quán)買賣。呂成剛和趙曉山等代表、委員則稱，公共配套設(shè)施的定位，規(guī)土委等主管部門有提過，但目前又模糊不清。希望今年的建議提交之后，能得到規(guī)土委等核心部門的重視，讓這個事關(guān)民生且必須解決的問題在今年有所進(jìn)展。

規(guī)土委官方此前就此事進(jìn)行過歷史情況的說明，但對當(dāng)前面臨的具體問題，目前無進(jìn)一步回應(yīng)。

統(tǒng)籌：南都記者 楊濤 王莎莎

采寫：南都記者 楊濤 王莎莎 周昌和