2004年至2012年初的8年間，是萬(wàn)豐社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)業(yè)的激進(jìn)膨脹時(shí)期。

    4月初，沉寂一年之后，萬(wàn)豐社區(qū)再度因穗豐苑的資產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)引發(fā)關(guān)注，這座因土地發(fā)跡亦因土地陷入泥潭的村莊，歷經(jīng)浮沉，榮光難再(詳見(jiàn)南都4月1日?qǐng)?bào)道)。原住民與新業(yè)主的矛盾凸顯出自下而上的利益糾紛與管理壓力，而除了尚待解決的“遺產(chǎn)”爭(zhēng)議，不少深圳農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織面臨著萬(wàn)豐一樣的未來(lái)發(fā)展困境，在經(jīng)歷多年的“賣地經(jīng)濟(jì)”之后，如今已無(wú)多少土地可賣。隨著寅吃卯糧的空間日漸緊縮，“村集體”們?nèi)绾卧谖磥?lái)的發(fā)展中仍能保持穩(wěn)定和繁榮，是一個(gè)更大的考驗(yàn)。

    連日來(lái)，記者走訪了基層街道辦、社區(qū)原住民、小產(chǎn)權(quán)房中介等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展鏈條中的關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)。揭秘了沙井乃至深圳原農(nóng)村集體歷年來(lái)發(fā)展延續(xù)的實(shí)質(zhì)以及當(dāng)下面臨的問(wèn)題。其中最為核心的是，在全國(guó)性的土地增值背景下，小產(chǎn)權(quán)房的甚囂塵上引發(fā)的現(xiàn)實(shí)管理問(wèn)題和未來(lái)發(fā)展困局。

    一位街道辦官員認(rèn)為，以前社區(qū)一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在，“統(tǒng)建樓時(shí)代已經(jīng)走到盡頭”。

    A

    自發(fā)進(jìn)行的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)化

    交易日漸活躍，對(duì)于被清理的風(fēng)險(xiǎn)并不在意

    “(每平方米)兩千多，三千多，一直到七八千，各種(價(jià)位的)小產(chǎn)權(quán)房我們都可以提供�！痹趯毎矃^(qū)域從事小產(chǎn)權(quán)房中介服務(wù)的黃小姐給記者擺出數(shù)十個(gè)頗為規(guī)整的小產(chǎn)權(quán)房樓盤。與街道辦官員的判斷相承接，在深圳村集體土地轉(zhuǎn)手變身為住宅樓盤之后，龐大體量的小產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)已經(jīng)在深圳原特區(qū)外的地產(chǎn)市場(chǎng)上體現(xiàn)出來(lái)。去年以來(lái)，這些樓盤交易日漸活躍。

    “不用任何抵押，如果是我們和村委簽了合約，就有同事教你怎么做分期付款。”黃小姐稱，因?yàn)閮r(jià)格低廉，這種模式為市場(chǎng)廣泛接受。在她的推薦中，村委簽約的統(tǒng)建樓也是首選，私人建設(shè)的樓盤風(fēng)險(xiǎn)就比較大。因?yàn)榻y(tǒng)建樓是村民們的集體土地，經(jīng)過(guò)規(guī)劃重整過(guò)，原居民本身也居住其中，多出來(lái)的會(huì)往外賣。然后村民再自己分成。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)，她認(rèn)為國(guó)家即使要征收，也要經(jīng)過(guò)村民的同意才行。

    B

    官員指其發(fā)展空間接近極限公共服務(wù)成本增加，集體收入“扛不住了”

    而在記者對(duì)幾位街道辦官員的采訪中，普遍認(rèn)為游走于灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房模式的發(fā)展空間已接近極限，對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，可資利用的建設(shè)用地日益稀少，絡(luò)繹不絕的官員落馬顯示違法成本也越來(lái)越高，房先生判斷，社區(qū)經(jīng)濟(jì)“統(tǒng)建樓的時(shí)代已經(jīng)走到盡頭”。

    2004年至2012年初的8年間，是萬(wàn)豐社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)業(yè)的激進(jìn)膨脹時(shí)期。房先生稱，以萬(wàn)豐社區(qū)為例，6.8平方公里的范圍，小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的樓宇已有近千棟。在此期間“南國(guó)第一村”內(nèi)斗也開(kāi)始顯現(xiàn)，從2005年的分紅風(fēng)波到2012年打黑之下的權(quán)力失衡。焦點(diǎn)仍是土地利益的分配。

    一位社區(qū)干部稱，居民對(duì)分紅增長(zhǎng)的要求并非主要壓力，近年社區(qū)居民呈現(xiàn)老齡化趨勢(shì)，對(duì)醫(yī)保和社會(huì)福利的要求增加，此外外來(lái)務(wù)工人員持續(xù)增多，最高時(shí)期達(dá)到10萬(wàn)人，對(duì)社區(qū)的公共服務(wù)提出更高要求。伴之而來(lái)的是社區(qū)服務(wù)各職能崗位雇員工資提升，公共設(shè)施投入和維護(hù)成本持續(xù)增加。而原有的集體收入“扛不住了”，直接影響到居民的分紅，隨即導(dǎo)致矛盾發(fā)生。

    這位干部稱，事實(shí)上社區(qū)承擔(dān)了一定的社會(huì)責(zé)任，為數(shù)十倍于社區(qū)原居民的新增人口提供社會(huì)服務(wù)，但這些支出都需要從社區(qū)的集體經(jīng)濟(jì)收入中支出。因此如何兼顧原居民分紅和新增人口的利益，社區(qū)都需要進(jìn)一步地拓展收入來(lái)源，才能維持社區(qū)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

    一位沙井街道辦官員也分析，2004年的土地國(guó)有化預(yù)留了集體用地。按規(guī)劃集體土地上國(guó)家允許建房，但要有相關(guān)的配套服務(wù)如教育、醫(yī)療、學(xué)校。但大量統(tǒng)建樓私人搶建的小產(chǎn)權(quán)房并不考慮這些因素，雜亂無(wú)序，配套跟不上，很多住宅區(qū)建成后消防車都無(wú)法進(jìn)入，“現(xiàn)在輪到社區(qū)來(lái)埋單�！彼�認(rèn)為，土地出讓目前已無(wú)以為繼，再者不再有寬松的執(zhí)法環(huán)境。他經(jīng)常會(huì)跟居委會(huì)成員建議充分管理好現(xiàn)有的土地資源，“不要再搞那些雜亂無(wú)序的統(tǒng)建樓。”

    這位官員稱，萬(wàn)豐社區(qū)現(xiàn)在有兩個(gè)計(jì)劃，一是將社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大大小小近千棟小產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理收歸社區(qū)，增加服務(wù)收入，二是對(duì)原有的低端物業(yè)如老廠房等進(jìn)行升級(jí)改造，提升租金收入。

    具體的做法上，萬(wàn)豐社區(qū)去年將現(xiàn)有的廠房等物業(yè)資源進(jìn)行梳理，并在街道辦的支持下將相關(guān)租金從8元每平方米調(diào)整到12元每平方米，僅租金一項(xiàng)收入就讓社區(qū)增加50%，在多年被居民詬病分紅太少的情況下，去年萬(wàn)豐社區(qū)居民分紅罕見(jiàn)地出現(xiàn)28%的增幅。

    C

    原居民期待民主治理即便深圳市層面，也難推進(jìn)產(chǎn)權(quán)界定

    深圳原居民通常被認(rèn)為是城市的“食利階層”，人均幾十套房產(chǎn)的事情常被曬出來(lái)津津樂(lè)道。但這是建立在集體經(jīng)濟(jì)組織一直有地可賣、有產(chǎn)業(yè)可盈利分紅的基礎(chǔ)之上。

    萬(wàn)豐社區(qū)一位原居民稱，他以前作為萬(wàn)豐人倍感自豪，因老書記潘強(qiáng)恩的“共有制、萬(wàn)豐模式、南國(guó)第一村”等稱號(hào)。但后來(lái)萬(wàn)豐村成為潘強(qiáng)恩的“家天下”。“選書記就是自家人開(kāi)一個(gè)座談會(huì)一樣”。到后來(lái)，幾百元/平方米變賣集體土地的事情已不鮮見(jiàn)。這也是引發(fā)原居民恐慌的重點(diǎn)�！艾F(xiàn)在密集的高樓隨處可見(jiàn)，這些小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是官商勾結(jié)，短短幾年間建起來(lái)的�！�

    他介紹，外界還認(rèn)為萬(wàn)豐社區(qū)的人一定家家富貴，但事實(shí)上已經(jīng)有不少家庭跟外地人比起來(lái)也并不富有了�！斑@種模式再不制止，我們各個(gè)社區(qū)同樣面臨喪失集體土地、未來(lái)沒(méi)米下鍋的風(fēng)險(xiǎn)�！边@是原居民真正的擔(dān)憂。

    去年以來(lái)，在根據(jù)居民要求和基層選舉法進(jìn)行的投票選舉之后，萬(wàn)豐已經(jīng)與周邊社區(qū)變得不同：以往的“小王國(guó)”逐漸過(guò)渡成為一個(gè)行政與經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的基層實(shí)驗(yàn)區(qū)。

    但新模式未必能在現(xiàn)實(shí)上有效決策，社區(qū)主要負(fù)責(zé)人潘先生表示，自己對(duì)很多事項(xiàng)并無(wú)決定權(quán)。街道辦一位官員分析，萬(wàn)豐各派系勢(shì)力代表都被選民推進(jìn)新班子，16人的社區(qū)班子在重要決策中都有無(wú)記名投票的權(quán)利，因此各派系都會(huì)互相制約，選出的成員也會(huì)各自顧忌支持者的利益訴求，因此導(dǎo)致在不少問(wèn)題上社區(qū)干部踟躕不前。

    有街道辦官員承認(rèn)，深圳原農(nóng)村的歷史問(wèn)題處理和后續(xù)發(fā)展，涉及問(wèn)題復(fù)雜。一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)界定就是街道層面解決不了的，單靠深圳市政府也未必能推進(jìn)。而這是深圳所有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織面臨的問(wèn)題。

    從工業(yè)化切換到房地產(chǎn)

    利益鏈條中各方矛盾顯現(xiàn)，“契約”仍被認(rèn)可

    小產(chǎn)權(quán)房合法，還是違建？這是一個(gè)伴隨深圳市成長(zhǎng)三十年的老話題。

    對(duì)深圳集體經(jīng)濟(jì)頗有研究的一位街道辦官員房先生(化名)以萬(wàn)豐為例介紹，萬(wàn)豐自身?yè)碛械耐恋財(cái)?shù)量并不多，集體經(jīng)濟(jì)利用政策的模糊地帶充分盤活現(xiàn)有的土地資產(chǎn)，使之增值變現(xiàn)。相對(duì)工業(yè)廠房對(duì)土地的利用率和回報(bào)率，小產(chǎn)權(quán)房要高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍。

    這種從工業(yè)化到房地產(chǎn)的切換在上個(gè)世紀(jì)90年代初露苗頭，在2000年之后大行其道。房先生介紹，社區(qū)“統(tǒng)建樓”的興建模式，一般由社區(qū)股份公司拿出集體土地自己興建樓房后平價(jià)分配給社區(qū)原居民。另外一種模式就是與開(kāi)發(fā)商合作建房按比例分成，可以彌補(bǔ)前期資金投入的問(wèn)題。而隨著地產(chǎn)項(xiàng)目迅速膨脹，統(tǒng)建樓數(shù)量大大超出居民自住需求也很難獲政府批準(zhǔn)，于是股份公司與地產(chǎn)商私下以集資建房的名義做交易，在未能做完報(bào)建審批的情況下大量興建小產(chǎn)權(quán)房。

    “利益是最好的風(fēng)向標(biāo)�！痹趯毎矃^(qū)域從事小產(chǎn)權(quán)房中介服務(wù)的黃小姐說(shuō)，在從集體土地轉(zhuǎn)為房產(chǎn)住宅的過(guò)程中，一路增值。但在開(kāi)發(fā)興建過(guò)程中不需要多么高的現(xiàn)金投入，開(kāi)發(fā)商和股份公司雙方確定土地轉(zhuǎn)讓和建設(shè)項(xiàng)目后，建材商會(huì)迅速找上門尋找合作機(jī)會(huì)，并持續(xù)供貨直到樓盤售出資金回籠后再結(jié)算，承建商亦會(huì)為了爭(zhēng)取合同采取類似的合作方案。

    “有錢大家賺，也算是藏富于民了。”黃小姐說(shuō)，從市場(chǎng)的角度看，村集體沒(méi)理由拒絕這個(gè)發(fā)展模式。

    “但這個(gè)時(shí)期，社區(qū)操之過(guò)急，繞過(guò)集體公示和法定程序出讓土地，留下大量法律風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部矛盾�！狈肯壬�稱，在持有土地者的村集體配合助推下，少量資金就能撬動(dòng)價(jià)值巨大的房產(chǎn)項(xiàng)目，原有的土地亦在這個(gè)過(guò)程中迅速增值變現(xiàn)。但一旦出現(xiàn)周折，則整個(gè)鏈條中的各方都要承受巨大損失：建材商無(wú)法回收建材費(fèi)用，承建商不能及時(shí)支付工人工資，出現(xiàn)社會(huì)問(wèn)題。

    “這個(gè)過(guò)程因?yàn)槿狈ΡO(jiān)管和約束，增加許多暗箱操作和權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)�！狈肯壬�稱，以萬(wàn)豐穗豐苑為例，經(jīng)查當(dāng)年股份公司與開(kāi)發(fā)商私下完成土地出讓合同，以數(shù)百元每平方米的價(jià)格出讓1800平方米土地，股份公司僅僅獲得一百余萬(wàn)現(xiàn)金，而開(kāi)發(fā)商將這1800平方米的土地建成一棟高29層每層15戶的住宅樓，出售之后回籠資金數(shù)以千萬(wàn)元計(jì)，地塊增值數(shù)十倍。

    萬(wàn)豐社區(qū)一位主要干部介紹，與社區(qū)主導(dǎo)的統(tǒng)建樓項(xiàng)目不同，這種開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的項(xiàng)目并沒(méi)有社區(qū)的擔(dān)保，需要購(gòu)房者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而統(tǒng)建樓項(xiàng)目出售時(shí)則會(huì)在合同中加上居委會(huì)的蓋章，形成一種三方契約，目前在小產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域銷售較好的也是這類住房。

    這位干部分析，樓盤開(kāi)發(fā)者潛在的成本并不只限于土地成本，灰色的產(chǎn)業(yè)特質(zhì)增加了不少計(jì)劃外成本，他們要不停向相關(guān)職能部門“做好溝通工作”以避免工程被阻流產(chǎn)，這部分成本則很難估算，只有開(kāi)發(fā)商自己清楚。

    在這些并未獲批的樓盤建設(shè)之初，執(zhí)法部門完全可以將之制止并清除，但當(dāng)大型的樓盤已經(jīng)建成之后，鮮有被清拆的案例。因而開(kāi)發(fā)商一邊與執(zhí)法部門捉迷藏，一邊快速搶建，造成“既定事實(shí)”。

    以穗豐苑為例，在樓盤已建成并部分售出的情況下，無(wú)論城管、規(guī)土委、住建局還是街道辦和社區(qū)，都沒(méi)有因其合法性問(wèn)題將其拆除的意思。只是在原居民因“土地賤賣”與新業(yè)主之間爆發(fā)矛盾之后，官方才出面進(jìn)行協(xié)調(diào)和維穩(wěn)。一位沙井基層官員就認(rèn)為，建好的房子如果盲目拆除，也是一種資源浪費(fèi)。況且萬(wàn)豐社區(qū)與開(kāi)發(fā)商之間此前已經(jīng)有契約，“合同擺在那里，現(xiàn)在反悔，以后還有什么市場(chǎng)信用可言？”在從街道辦到社區(qū)的基層生態(tài)中，盡管灰色環(huán)節(jié)層出不窮，但“契約精神”仍基本為各方所遵守。

    房先生介紹，深圳自上個(gè)世紀(jì)80年代以來(lái)的30年間一直針對(duì)村集體土地制定政策，但90年代時(shí)，政策基本失效，因?yàn)?0年代時(shí)規(guī)定的所留土地尚能滿足使用需求，但發(fā)展需求超出其限定時(shí)，當(dāng)時(shí)的村民甚至村委自身就會(huì)采取違章建房的方式自尋出路。2004年的“全面城市化”，曾給出最詳細(xì)的政策安排，試圖理清各方邊界。包括村集體、原居民個(gè)人可保留的土地和建筑面積。但因政府補(bǔ)償不到位或村集體的抵觸，這一計(jì)劃的實(shí)際推進(jìn)遭遇很多阻力，后續(xù)基本名存實(shí)亡。判斷依據(jù)是對(duì)集體土地“產(chǎn)權(quán)未明確，管理無(wú)效果”。

    統(tǒng)籌：南都記者 楊濤

    采寫：南都記者 楊濤 李曉敏

    攝影：南都記者 陳文才